Huis kopen in Spanje of Frankrijk: fiscale gevolgen, kosten en risico's in 2026

Een huis kopen in Spanje of Frankrijk is fiscaal ingewikkelder dan een tweede woning in Nederland, en het rendement staat of valt met de belastingen die u op drie niveaus betaalt: in het land van aankoop, in de Nederlandse box 3 en bij verkoop of vererving. De grootste verrassingen voor Nederlandse kopers zijn de Franse winstbelasting bij verkoop (in beginsel 36,2%, voor in Nederland verzekerde eigenaren vaak rond 26,5%) en de Spaanse jaarlijkse heffing die u ook betaalt als u de woning niet verhuurt. Deze gids zet per land op een rij wat u werkelijk kwijt bent, wat er netto overblijft en waar u op moet letten voordat u tekent.

De aantrekkingskracht van een woning in Spanje of Frankrijk is onverminderd. Naast eigen gebruik zien veel kopers uit het vermogende segment de aankoop als spreiding van hun beleggingsportefeuille en als bron van huurinkomsten. Dat de aangescherpte regels voor particuliere verhuur en de zwaardere box 3-heffing het aantrekkelijker maken om buiten Nederland naar vastgoed te kijken, versterkt die beweging. Toch geldt onverkort: ander land, andere regels. En de Nederlandse fiscus kijkt altijd mee.

Spanje, Frankrijk of toch Nederland? De afweging in het kort

Spanje en Frankrijk zijn al jaren de twee populairste bestemmingen voor Nederlanders met een tweede woning. Fiscaal verschillen ze sterk, zowel onderling als ten opzichte van Nederland. De onderstaande tabel vat de hoofdpunten samen voor een woning die u niet als hoofdverblijf gebruikt.

Het beeld dat hieruit oprijst: Spanje kent lage instapkosten maar een dichtgeweven jaarlijkse heffing, ook zonder verhuur. Frankrijk is voorspelbaar in het bezit, maar rekent zwaar af bij verkoop. En in beide gevallen loopt uw Nederlandse box 3-positie mee op de achtergrond. Voor de bredere vraag of een tweede huis als belegging verstandig is, los van het land, leest u ons uitgebreide artikel over een tweede huis kopen.

Een huis kopen in Spanje

Spanje is de populairste bestemming onder Nederlandse bezitters van een tweede woning. Het klimaat en de, vergeleken met Nederland, gematigde vastgoedprijzen verklaren die aantrekkingskracht. De keerzijde is een fiscaal en juridisch stelsel dat op onderdelen wezenlijk anders werkt.

Het aankoopproces, de notaris en onafhankelijke controle

Om in Spanje een notariële akte te kunnen tekenen voor aankoop, overdracht of hypotheek heeft u een fiscaal nummer voor niet-ingezetenen nodig, het Número de Identificación de Extranjero (NIE). Vraag dit vroeg aan, want zonder NIE komt de transactie niet rond.

Het beroep van makelaar is in Spanje niet wettelijk beschermd, met uitzondering van Catalonië en Andalusië. In de praktijk betekent dit dat de kwaliteit sterk verschilt en dat een woning bij meerdere makelaars tegen uiteenlopende prijzen kan staan. Een Nederlandstalige makelaar die de lokale markt kent, overbrugt de taalbarrière en verkleint het risico dat u een woning met een bouwkundig of juridisch gebrek koopt. Belangrijker nog is dat u de makelaar niet als enige controle gebruikt: schakel een onafhankelijke Spaanse advocaat (abogado) in die losstaat van de verkopende partij en de eigendomstitel, de inschrijving in het Registro de la Propiedad en eventuele lasten op het pand controleert.

Belastingen bij aankoop en tijdens bezit

Bij de aankoop van een bestaande woning betaalt u overdrachtsbelasting (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP). Dit is een regionale belasting, dus het tarief hangt af van de autonome regio. Enkele tarieven voor 2026: Andalusië 7%, Madrid 6%, de Comunidad Valenciana 9% vanaf 1 juni 2026 (11% voor woningen boven € 1 miljoen) en Catalonië een oplopende schaal van 10% tot 13%. De heffingsgrondslag is de hoogste van de koopsom of de referentiewaarde van het kadaster (valor de referencia). Bij een nieuwbouwwoning betaalt u geen ITP maar 10% btw (IVA), vermeerderd met circa 1 tot 1,5% aan zegelrecht (AJD).

Tijdens het bezit betaalt u jaarlijks de onroerendezaakbelasting (IBI), die per gemeente tussen 0,4 en 1,1% van de kadastrale waarde ligt. Daarnaast is er een heffing die veel Nederlandse kopers verrast: de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen (IRNR). Ook als u de woning niet verhuurt en uitsluitend zelf gebruikt, rekent Spanje een fictief inkomen toe van 1,1% van de kadastrale waarde (2% als die waarde in de afgelopen tien jaar niet is herzien), waarover u als EU-inwoner 19% betaalt. U geeft dit jaarlijks aan via Modelo 210.

Voor grotere vermogens speelt de Spaanse vermogensbelasting (Impuesto sobre el Patrimonio). Als niet-ingezetene betaalt u die over uw Spaanse bezittingen boven een vrijstelling van € 700.000 per persoon, waarbij de regionale regels het eindresultaat sterk beïnvloeden. Boven € 3 miljoen netto Spaans vermogen komt daar de tijdelijke solidariteitsheffing voor grote vermogens (ISGF) bovenop, die ook geldt in regio's die de reguliere vermogensbelasting hebben vrijgesteld.

Belastingen bij verkoop en overdracht

Verkoopt u de woning met winst, dan betaalt u als EU-inwoner 19% meerwaardebelasting over het verschil tussen aankoop- en verkoopprijs, verminderd met aankoopkosten en verbeteringen. De koper is verplicht 3% van de verkoopprijs in te houden en rechtstreeks aan de Spaanse fiscus af te dragen als voorheffing (retención). Blijkt uw uiteindelijke aanslag lager, dan vraagt u het verschil terug.

Daarnaast is er de plusvalía municipal, een gemeentelijke belasting over de waardestijging van de grond sinds de vorige overdracht. Die komt voor rekening van de verkoper. Als koper betaalt u deze dus niet, maar u krijgt ermee te maken op het moment dat u zelf weer verkoopt.

Financiering en hypotheek

Nederlandse banken verstrekken zelden een hypotheek op een tweede woning in het buitenland, omdat zij het onderpand als te risicovol beoordelen. Het gangbare alternatief is een hypotheek bij een Spaanse bank. Houd rekening met een hogere rente-opslag en met de eis dat u een substantieel deel met eigen vermogen inbrengt; voor niet-ingezetenen ligt de financiering vaak rond 60 tot 70% van de waarde.

Verhuur, vergunningen en lokaal beheer

Verhuur kan de vaste lasten van uw woning dekken of een rendement opleveren, maar is aan regels gebonden. Voor toeristische verhuur is in veel regio's een vergunning verplicht (licencia turística), en steden en gemeenten hebben de uitgifte de laatste jaren fors beperkt. Let op: in mei 2026 heeft het Spaanse hooggerechtshof het landelijke register voor kortetermijnverhuur ongeldig verklaard. Regionale en gemeentelijke vergunningseisen blijven echter bestaan. Controleer daarom altijd per regio, gemeente en adres welke verhuurregels gelden.

Verhuurt u wel, dan geeft u de huurinkomsten jaarlijks aan via Modelo 210. Als inwoner van een EU-land betaalt u 19% over de netto-opbrengst, dus na aftrek van kosten als rente, IBI, onderhoud, verzekering, beheer en afschrijving. Reken bovendien op de kosten van lokaal beheer: sleuteloverdracht, schoonmaak en klein onderhoud lopen ten laste van uw huuropbrengst.

Op zoek naar de beste vermogensbeheerder?

Bent u op zoek naar de voor u beste vermogensbeheerder?

Vraag dan gratis en geheel vrijblijvend een SelectieRapport aan. Per e-mail ontvangt u een selectie van goede vermogensbeheerders die het beste passen bij uw persoonlijke situatie, wensen en voorkeuren.

Gratis Selectierapport

Een huis kopen in Frankrijk

Frankrijk is na Spanje de populairste bestemming. Naar schatting bezitten tienduizenden Nederlanders er een tweede woning, al zijn exacte cijfers niet bekend. De Franse markt is sterk gereguleerd, wat het aankoopproces voorspelbaar maakt maar ook formeel.

Het aankoopproces, de notaris en onafhankelijke controle

In Frankrijk verloopt elke onroerendgoedtransactie via de notaris, die een publieke functie vervult en de akte verlijdt. Het aankoopproces wijkt af van het Nederlandse: u kunt in de regel maar op één woning tegelijk een bod uitbrengen, en zodra de verkoper uw bod heeft geaccepteerd wordt de woning doorgaans niet meer aan andere kandidaten getoond. De ondertekening van het voorlopige koopcontract (compromis de vente) is bindend, met een wettelijke bedenktermijn van tien dagen voor de koper.

Het makelaarsberoep is in Frankrijk wél gereglementeerd. Een makelaar moet beschikken over een carte professionnelle; vraag hier vooraf naar. Een overkoepelende huizensite zoals Funda bestaat niet, dus u zoekt via afzonderlijke platforms of via een makelaar. Ook hier geldt: de notaris waarborgt de juridische geldigheid van de transactie, maar controleert niet uw belangen als koper. Een onafhankelijke adviseur die de bouwkundige en fiscale situatie beoordeelt, is een verstandige aanvulling.

Belastingen bij aankoop en tijdens bezit

Bij aankoop van een bestaande woning betaalt u de zogeheten frais de notaire, die grotendeels bestaan uit overdrachtsbelasting (droits de mutation). Sinds 2025 mogen de departementen dit tarief verhogen, en ruim tachtig van de honderd departementen hebben dat gedaan. In 2026 komt de overdrachtsbelasting daardoor in veel departementen op circa 5,8 tot maximaal 6,32% van de koopprijs. Met de honoraria en bijkomende kosten erbij bedragen de totale kosten koper 7 tot 8,5% voor een bestaande woning. De kortingsregeling voor starters geldt niet voor een tweede woning. Bij nieuwbouw (VEFA) is de overdrachtsbelasting sterk verlaagd en liggen de totale kosten koper rond 2 tot 3%, met de btw al in de prijs verwerkt.

Tijdens het bezit betaalt u jaarlijks de taxe foncière, de gemeentelijke onroerendgoedbelasting, die per gemeente verschilt. De taxe d'habitation is voor hoofdverblijven afgeschaft, maar blijft bestaan voor tweede woningen; in gemeenten met een gespannen woningmarkt mag daar bovendien een toeslag op worden geheven.

Voor grotere vermogens geldt de Franse vermogensbelasting op onroerend goed (Impôt sur la Fortune Immobilière, IFI). U betaalt deze alleen als uw netto vastgoedvermogen, dus na aftrek van de erop rustende schulden, boven € 1,3 miljoen uitkomt. Het tarief loopt progressief op van 0,5% tot 1,5%.

Belastingen bij verkoop en overdracht

Hier zit de belangrijkste financiële factor die vaak wordt onderschat. Verkoopt u uw Franse tweede woning met winst, dan bedraagt de meerwaardebelasting (plus-value immobilière) in totaal 36,2%: 19% inkomstenbelasting plus 17,2% sociale heffingen. Boven € 50.000 netto winst komt daar een toeslag van 2 tot 6% bovenop. De belasting wordt lager naarmate u de woning langer bezit: voor de inkomstenbelasting geldt volledige vrijstelling na 22 jaar, voor de sociale heffingen pas na 30 jaar.

Voor Nederlanders is er één belangrijke verzachting. Wie in Nederland sociaal verzekerd is, kan onder Europese rechtspraak in aanmerking komen voor een verlaagd tarief van 7,5% aan sociale heffingen in plaats van 17,2%, waardoor het totaal daalt naar circa 26,5%. Dit vraagt om een correcte aangifte via de Franse notaris en om onderbouwing van uw verzekeringspositie.

Financiering en hypotheek

Net als in Spanje zijn Nederlandse banken terughoudend met financiering van een Franse tweede woning. Een lening bij een Franse bank is mogelijk, waarbij de bank hecht aan een aantoonbaar en stabiel inkomen en aan een eigen inbreng. De Franse hypotheekmarkt hanteert daarnaast strikte normen voor de verhouding tussen woonlasten en inkomen.

Verhuur, vergunningen en lokaal beheer

Ook in Frankrijk is toeristische verhuur gereguleerd. In veel gemeenten moet u een verhuur registreren, en in gebieden met een krappe woningmarkt gelden vergunningsplichten en beperkingen. De huurinkomsten zijn in Frankrijk belast, waarbij u kunt kiezen tussen een forfaitair regime en een regime waarin u werkelijke kosten en afschrijvingen aftrekt. Reken ook hier op de kosten van een lokale beheerder voor sleuteloverdracht, schoonmaak en onderhoud.

Privé kopen of via uw BV of holding?

Voor ondernemers en DGA's is de vraag of de woning in privé of via een vennootschap wordt aangeschaft niet triviaal. Beide routes kennen voor- en nadelen.

In privé valt de woning in box 3. U betaalt over de forfaitaire waarde, met aftrek ter voorkoming van dubbele belasting voor het buitenlandse deel, en u kunt werkelijke huurinkomsten en kosten in beginsel niet los verrekenen. Bij aankoop via een BV of holding komt de woning op de balans: de werkelijke huur is belast met vennootschapsbelasting, maar kosten, rente en afschrijving zijn aftrekbaar. Daar staat tegenover dat u bij uitkering van het rendement naar privé te maken krijgt met box 2 (aanmerkelijk belang), dat de administratieve last hoger is, en dat buitenlands vastgoed in een BV nog steeds primair in het land van ligging wordt belast op grond van het belastingverdrag.

Welke route fiscaal gunstiger uitpakt, hangt af van uw bredere vermogens- en ondernemingsstructuur, uw huur- en verkoopplannen en de horizon. Dit vraagt om een individuele berekening door een fiscalist. Een bredere beschouwing over vastgoed in de portefeuille vindt u in ons artikel over investeren in vastgoed.

Hoe belast de Nederlandse fiscus uw buitenlandse woning?

Als u fiscaal in Nederland woont, geeft u uw wereldwijde vermogen op, dus ook een tweede woning in het buitenland. De woning valt in box 3 in de categorie overige bezittingen. In 2026 rekent de Belastingdienst hier met een forfaitair rendement van 6,00% en een tarief van 36%, na aftrek van het heffingvrij vermogen van € 59.357 per persoon (€ 118.714 voor fiscale partners). Anders dan bij een Nederlandse woning geldt voor een buitenlandse woning niet de WOZ-waarde, maar de waarde in het economische verkeer.

De schuld die u bent aangegaan om de woning te financieren, is in box 3 aftrekbaar boven de schuldendrempel van € 3.800 per persoon. De hypotheekrente zelf is niet aftrekbaar, want die aftrek geldt alleen voor de eigen woning in box 1.

Omdat het land waar de woning ligt over dat vastgoed mag heffen, en Nederland tegelijk over uw wereldwijde vermogen, zou dubbele heffing ontstaan. Nederland voorkomt dit met een aftrek ter voorkoming van dubbele belasting volgens de evenredigheidsmethode. Het effect is dat u over het buitenlandse deel van uw box 3-vermogen per saldo in Nederland geen belasting betaalt, maar u geeft de woning wel op en zij telt mee in de berekening. Valt uw werkelijke rendement lager uit dan het forfait, dan kunt u via de tegenbewijsregeling (formulier Opgaaf Werkelijk Rendement) heffing over het werkelijke rendement aanvragen. Let op: bij die regeling telt niet alleen huurinkomen mee, maar ook de waardeontwikkeling en vanaf 2026 een bijtelling voor eigen gebruik van een tweede woning. Daardoor kan het werkelijke rendement bij een vakantiewoning hoger uitvallen dan alleen de ontvangen huur. De leegwaarderatio blijft in 2026 relevant voor verhuurde woningen in box 3; wel zijn er beperkingen aangekondigd voor situaties waarin niet-marktconform wordt verhuurd aan gelieerde partijen. Het kabinet wil box 3 vanaf 2028 vervangen door een stelsel op basis van werkelijk rendement, waarin de behandeling van verhuurd vastgoed opnieuw kan wijzigen. Dat wetsvoorstel is door de Tweede Kamer aangenomen, maar was in juli 2026 nog niet definitief afgerond.

Wat kost een woning in Spanje of Frankrijk u per jaar?

Het rendement op een buitenlandse woning wordt niet bepaald door de aankoopprijs, maar door wat er na alle jaarlijkse lasten en belastingen overblijft. Deze paragraaf zet de kostenkant tegenover de opbrengst.

Vaste lasten, onderhoud en beheer

Naast de lokale belastingen (IBI en de IRNR-heffing in Spanje, taxe foncière en taxe d'habitation in Frankrijk) betaalt u servicekosten of bijdragen aan de vereniging van eigenaren (comunidad de propietarios in Spanje, copropriété in Frankrijk), opstal- en inboedelverzekering, nutsvoorzieningen en onderhoud. Voor een woning die niet permanent bewoond wordt, komen daar de kosten van toezicht en beheer op afstand bij. Reken als vuistregel op 1 tot 2% van de woningwaarde per jaar aan vaste lasten en onderhoud, exclusief belastingen.

Verhuurinkomsten: bruto rendement versus netto-opbrengst

Het bruto huurrendement op Spaanse woningen lag in het tweede kwartaal van 2026 landelijk op 6,5%, tegenover 7,2% een jaar eerder, aldus cijfers van idealista. In de grote steden ligt het lager, met circa 4,7% in Madrid en 5,2% in Barcelona; ter vergelijking bedroeg de Spaanse tienjaars staatsrente 3,5%. Dit zijn brutocijfers voor reguliere langetermijnverhuur. Voor toeristische verhuur ligt de bruto-opbrengst vaak hoger, maar met meer leegstand en hogere kosten.

Van bruto naar netto blijft aanzienlijk minder over. Neem een indicatief voorbeeld: een woning van € 300.000 met 6% bruto huurrendement levert € 18.000 aan huur per jaar. Trekt u daar de lokale belasting op de huur (19% voor een EU-inwoner over de netto huur), de vaste lasten, beheer, verzekering, onderhoud en een realistische leegstand van af, dan resteert netto vaak eerder 3 tot 4% dan de brutostart. Deze getallen zijn een illustratie, geen prognose; de uitkomst hangt af van locatie, bezettingsgraad en de staat van de woning.

Vergelijking met liquide beleggingen

Een tweede woning in het buitenland is een geconcentreerde, illiquide belegging. De transactiekosten zijn hoog (6 tot 13% bij aankoop in Spanje, 7 tot 8,5% in Frankrijk, plus belasting bij verkoop), het beheer vraagt tijd en aandacht, en uw vermogen zit vast in één object op één locatie. Daar staat de mogelijkheid van eigen gebruik tegenover, en het feit dat u binnen de eurozone geen valutarisico loopt.

Wie primair spreiding en rendement zoekt, doet er goed aan de buitenlandse woning te vergelijken met liquide alternatieven zoals beursgenoteerd vastgoed, vastgoedfondsen of een gespreide beleggingsportefeuille. Die bieden dagelijkse verhandelbaarheid, lagere transactiekosten en risicospreiding over veel objecten, zonder de beheerlast van een fysiek pand. Welke keuze past, hangt af van uw doelen, horizon en de rol die deze aankoop in uw totale vermogen speelt.

Eigendom, overlijden en nalatenschap

De gevolgen bij overlijden worden vaak onderschat, terwijl ze bij grotere vermogens doorslaggevend kunnen zijn. Bij overlijden kan Spanje of Frankrijk erfbelasting heffen over de woning, omdat deze daar ligt. In Frankrijk gelden de droits de succession, met vrijstellingen die per verwantschap sterk verschillen. In Spanje is de erf- en schenkbelasting regionaal geregeld, met grote verschillen: sommige regio's kennen ruime vrijstellingen voor naaste familie, andere niet.

Nederland kan daarnaast erfbelasting heffen als de erflater in Nederland woonde, op grond van het woonplaatsbeginsel. Om dubbele heffing te voorkomen, verrekent Nederland de in het buitenland betaalde erfbelasting over de buitenlandse woning met de Nederlandse aanslag. Het toepasselijke erfrecht, dus welk land bepaalt wie erft, is niet automatisch het recht van het land waar de woning ligt: binnen de EU is meestal de gewone verblijfplaats van de erflater bepalend, tenzij in een testament een rechtskeuze is gemaakt. Betrek deze woning daarom tijdig in uw nalatenschapsplanning; een overzicht van de instrumenten vindt u in het artikel over estate planning.

Controleer dit vóór u tekent

Een gedegen voorbereiding voorkomt de meeste problemen. Loop vóór ondertekening in elk geval de volgende punten na:

• Het lokale bestemmingsplan: mag op de grond worden gebouwd of verbouwd, en zijn er overheidsplannen in de omgeving, zoals de aanleg van wegen of energieparken?

• De eigendomstitel en inschrijving: is de verkoper daadwerkelijk eigenaar en is de woning correct geregistreerd, zonder afwijkingen tussen kadaster en werkelijkheid?

• Schulden en lasten op het pand: rusten er hypotheken, openstaande rekeningen of beslagen op de woning die op u overgaan?

• Een bouwkundige keuring: laat fundering, vocht, dak, isolatie, elektra, riolering en waterleidingen controleren, zeker bij een oudere of niet permanent bewoonde woning.

• Verhuurmogelijkheden: is toeristische of langdurige verhuur op dit adres toegestaan, en is een vergunning vereist?

• Onafhankelijk advies naast de makelaar en de notaris: schakel een adviseur in die uitsluitend uw belangen behartigt.

• De timing van de aankoop: buiten het hoogseizoen liggen de prijzen doorgaans lager, en u ervaart of de woning ook in een rustige periode bevalt.

Andere populaire bestemmingen voor Nederlanders

Spanje en Frankrijk voeren de lijst aan, maar ook Italië en Portugal zijn in trek bij Nederlandse kopers van een tweede woning. De drijfveren zijn vergelijkbaar: klimaat, prijsniveau ten opzichte van Nederland en een aantrekkelijke leefomgeving. De fiscale spelregels verschillen per land opnieuw sterk, met eigen tarieven voor overdracht, jaarlijkse lasten en meerwaarde. Wie een van deze landen overweegt, doet er goed aan dezelfde drieslag te maken als hierboven: kosten bij aankoop, belasting tijdens bezit en verkoop, en de doorwerking in de Nederlandse box 3.

door Jos Leeser

Als voormalig bankier, vermogensbeheerder, consultant en klachtenbehandelaar kent Jos Leeser de ins en outs van beleggen en vermogensbeheer. Jos is partner bij Vermogensbeheer.nl en begeleidt vermogende particulieren, ondernemers, stichtingen en instellingen die op zoek zijn naar de juiste vermogensbeheerder.

Op zoek naar de beste vermogensbeheerder?

Bent u op zoek naar de voor u beste vermogensbeheerder?

Vraag dan gratis en geheel vrijblijvend een SelectieRapport aan. Per e-mail ontvangt u een selectie van goede vermogensbeheerders die het beste passen bij uw persoonlijke situatie, wensen en voorkeuren.

Gratis Selectierapport