Beleggingspand kopen: financiering, rendement en belasting in 2026

Een beleggingspand is een woning die u koopt om te verhuren, niet om er zelf te wonen. Of die aankoop rendeert, hangt in 2026 af van drie factoren: wat u bovenop de koopsom betaalt, hoe u de aankoop financiert en wat er in box 3 van het rendement overblijft. Op alle drie de punten is de afgelopen jaren veel veranderd. Hieronder staan de actuele cijfers, een doorgerekend voorbeeld en de vergelijking met een gespreide beleggingsportefeuille.

Wat is een beleggingspand?

Een beleggingspand is onroerend goed dat u aanhoudt als belegging. Het rendement komt uit twee bronnen: de huur die u maandelijks ontvangt, en de waardeontwikkeling die u pas bij verkoop verzilvert. Dit artikel gaat over woningen die u verhuurt aan particulieren. Voor bedrijfsruimten, winkels en kantoren gelden andere fiscale regels, waaronder een overdrachtsbelastingtarief van 10,4%, en een ander huurregime.

Een beleggingspand verschilt van een tweede woning die u zelf gebruikt. Koopt u een woning voor eigen gebruik, dan leest u verder in het artikel over een tweede huis kopen. Voor recreatief vastgoed geldt een eigen regelgeving, beschreven in het artikel over investeren in een vakantiewoning. Een overzicht van alle vormen van vastgoedbelegging, inclusief indirecte vormen, staat in het artikel over investeren in vastgoed.

Wat kost een beleggingspand bovenop de koopsom?

Reken op 9 tot 11% van de koopsom aan bijkomende kosten. Die kosten financiert een geldverstrekker niet mee: u betaalt ze uit eigen middelen, bovenop de eigen inbreng die de bank verlangt.

Overdrachtsbelasting

De grootste post is de overdrachtsbelasting. Sinds 1 januari 2026 geldt voor woningen die de koper niet zelf als hoofdverblijf gaat gebruiken een tarief van 8%. Tot en met 2025 was dat nog 10,4%. Voor een woning die u zelf gaat bewonen blijft het tarief 2%, en voor andere onroerende zaken dan woningen blijft het 10,4%.

In het Belastingplan 2027, aangeboden op Prinsjesdag 2026, stelt het kabinet voor het tarief voor niet-bewoners per 1 januari 2027 verder te verlagen van 8% naar 7%. Dat voorstel is nog niet aangenomen. Bepalend voor het tarief is het moment van levering bij de notaris, niet de datum waarop u de koopovereenkomst tekent. Wie in het najaar koopt en in januari levert, valt dus onder het tarief van het nieuwe jaar.

Overige aankoopkosten

Naast de overdrachtsbelasting krijgt u te maken met notaris, taxatie en financieringskosten. De taxatie is bij een gefinancierde aankoop verplicht en moet de marktwaarde in verhuurde staat vaststellen, opgesteld door een gevalideerde taxateur.

De bedragen zijn indicatief. Schakelt u een aankoopmakelaar in, dan komt daar 1 tot 2% van de koopsom bij.

Hoe financiert u een beleggingspand?

Een beleggingspand financiert u met een verhuurhypotheek of een zakelijke vastgoedfinanciering. De voorwaarden verschillen wezenlijk van die van een gewone hypotheek: de geldverstrekker kijkt vooral naar het pand en de huur, en veel minder naar uw inkomen.

Hoeveel eigen geld heeft u nodig?

Reken op 30 tot 40% van de koopsom aan eigen middelen: de eigen inbreng op de financiering plus de kosten koper. Bij een pand van € 350.000 komt dat neer op ongeveer € 105.000 tot € 140.000, waarvan circa € 35.000 aan kosten die niet meegefinancierd worden.

Dat percentage valt hoger uit dan veel kopers verwachten, om twee redenen. De bank financiert een deel van de waarde in verhuurde staat, niet van de koopsom, en die waarde ligt lager dan de vrije verkoopwaarde. Daarnaast tellen de aankoopkosten volledig voor uw rekening.

Verhuurhypotheek en waarde in verhuurde staat

Geldverstrekkers hanteren twee plafonds naast elkaar. Het eerste is de verhouding tussen lening en waarde. Veel financiers verstrekken circa 70 tot 80% van de marktwaarde in verhuurde staat, maar de percentages verschillen sterk per aanbieder en kunnen hoger of lager liggen. Die waarde ligt onder de waarde vrij van huur, omdat een koper de woning niet leeg kan opleveren. Hoeveel lager verschilt aanzienlijk per woning, huurprijs, contractvorm en locatie.

Het tweede plafond is de huurdekking. De geldverstrekker toetst of de huur de rentelasten met een marge draagt, vaak uitgedrukt als een factor van 1,25 of hoger. De laagste van beide uitkomsten bepaalt uw maximale lening. Knelt de huurtoets, dan daalt het leenbedrag, ook als de taxatiewaarde meer toelaat.

Verder gelden strengere voorwaarden dan bij een eigenwoninghypotheek. Een deel van de lening mag aflossingsvrij zijn, de rest lost u annuïtair of lineair af. Sommige verstrekkers stellen eisen aan het energielabel of sluiten bepaalde gemeenten uit. De rente ligt hoger dan op een eigenwoninghypotheek. Ter indicatie: in september 2026 bewegen de tarieven zich grofweg tussen 5 en 7%, afhankelijk van de verhouding tussen lening en waarde. Het aanbod is de afgelopen jaren bovendien smaller geworden: verschillende banken zijn gestopt met het verstrekken van nieuwe verhuurhypotheken aan particulieren.

Financieren met overwaarde

Veel particulieren financieren een beleggingspand deels met de overwaarde van hun eigen woning. Dat kan aantrekkelijk zijn, omdat de rente op een eigenwoninghypotheek lager ligt dan op een verhuurhypotheek. Aan die route zitten drie aandachtspunten.

De rente over dat extra deel is niet aftrekbaar, want de lening dient niet voor de aankoop of verbouwing van uw eigen woning. De schuld verhuist daarmee naar box 3. Verder verpandt u uw eigen woning voor een belegging, waardoor een tegenvaller bij het pand ook uw woonsituatie raakt. Tot slot heeft u toestemming van uw geldverstrekker nodig, die de verhoging toetst aan zijn eigen voorwaarden.

Schuld en rente in box 3

Een beleggingspand valt in box 3 en daar bestaat geen hypotheekrenteaftrek. De financieringsschuld verlaagt wel uw grondslag, voor zover die boven de schuldendrempel van € 3.800 per persoon uitkomt (€ 7.600 voor fiscale partners).

De schuld verlaagt uw box 3-grondslag en daarmee de belastingdruk. Daar staat tegenover dat voor schulden in 2026 slechts een forfaitair rendement van 2,70% in mindering komt, terwijl voor het pand 6,00% wordt gerekend. Financiering neutraliseert de box 3-heffing over het pand daardoor niet volledig.

Doet u een beroep op de tegenbewijsregeling, dan telt de betaalde rente wel mee als aftrekpost. Andere kosten, zoals onderhoud en beheer, zijn onder die regeling niet aftrekbaar.

Welke regels gelden bij verhuur?

Sinds 1 juli 2024 gelden twee wetten die het rendement van particuliere verhuurders direct raken: de Wet betaalbare huur en de Wet vaste huurcontracten. Wie een pand koopt zonder die regels te toetsen, kan een huur begroten die wettelijk niet is toegestaan.

Wet betaalbare huur en puntenstelsel

Het woningwaarderingsstelsel, in de volksmond het puntenstelsel, bepaalt de maximale huurprijs van woningen tot en met 186 punten. Punten worden toegekend op basis van oppervlakte, voorzieningen, energielabel, buitenruimte en WOZ-waarde.

Bepalend is het puntenaantal, niet de huur die u vraagt. Een woning met 160 punten valt bij een nieuw huurcontract in het gereguleerde middensegment, ook als u er € 1.400 voor vraagt; die huur is dan simpelweg te hoog. Een huurder kan de aanvangshuur binnen zes maanden laten toetsen door de Huurcommissie, en gemeenten handhaven sinds 1 januari 2025 actief op te hoge huren.

De datum van het huurcontract is daarbij essentieel. De middenhuurregulering geldt voor huurovereenkomsten die op of na 1 juli 2024 zijn ingegaan. Geliberaliseerde contracten van vóór die datum kunnen onder het oude regime blijven vallen. Koopt u een pand leeg en verhuurt u het daarna, dan geldt het nieuwe stelsel zonder meer. Neemt u een zittende huurder over, controleer dan eerst wanneer het contract is ingegaan.

Ook de jaarlijkse verhoging is begrensd. In 2026 geldt een maximum van 4,1% in de sociale sector vanaf 1 juli, 6,1% in de middenhuur en 4,4% in de vrije sector.

Het kabinet wil de wet op onderdelen versoepelen om te voorkomen dat verhuurders hun woningen blijven verkopen. Het gaat onder meer om een zwaardere weging van de WOZ-waarde, het schrappen van minpunten voor het ontbreken van buitenruimte en een ruimere regeling voor kleine rijksmonumenten. De beoogde ingangsdatum is 1 januari 2027, maar die aanpassingen zijn nog niet vastgesteld.

Vaste huurcontracten

Een huurcontract voor onbepaalde tijd is sinds 1 juli 2024 weer de norm. Tijdelijke contracten mogen alleen nog in een beperkt aantal situaties, bijvoorbeeld bij verhuur aan bepaalde doelgroepen of wanneer u de woning zelf tijdelijk niet nodig heeft. Het kabinet wil tijdelijke contracten voor studenten verruimen.

Voor een belegger betekent dit dat u de einddatum van de verhuur niet zelf in de hand heeft. Verkoop in lege staat, doorgaans de meest lucratieve exit, is daarmee geen planbaar scenario meer. Dat maakt de selectie van een huurder belangrijker dan voorheen.

Opkoopbescherming en vergunningen

Tientallen gemeenten hanteren opkoopbescherming. Koopt u in zo'n gemeente een woning met een WOZ-waarde onder de lokale grens, dan geldt in beginsel een zelfbewoningsplicht van vier jaar en mag u de woning in die periode alleen met vergunning verhuren. De WOZ-grenzen verschillen sterk per gemeente en worden jaarlijks aangepast.

Er zijn wel uitzonderingen. Een woning die op het moment van overdracht al langer dan zes maanden verhuurd is, valt buiten de regeling. Daarnaast kunt u in de regel een vergunning krijgen voor verhuur aan bloed- of aanverwanten in de eerste of tweede graad, en voor tijdelijke verhuur na een periode van zelfbewoning. Controleer de huisvestingsverordening van de gemeente vóórdat u een bod uitbrengt.

Verder geldt de Wet goed verhuurderschap, die onder meer een schriftelijke huurovereenkomst, een informatieplicht richting de huurder en een maximum aan de waarborgsom voorschrijft. Gemeenten kunnen daarnaast een verhuurvergunning verplicht stellen, en voor kamergewijze verhuur kan daarnaast een omzettings- of andere gemeentelijke vergunning nodig zijn.

Hoeveel belasting betaalt u over een beleggingspand?

Een verhuurd pand in privébezit valt in box 3. U betaalt geen belasting over de werkelijk ontvangen huur, maar over een verondersteld rendement op de waarde van het pand. Dat onderscheid is bepalend voor uw netto resultaat.

Beleggingspand in box 3

De Belastingdienst waardeert een woning op de WOZ-waarde. Voor box 3 in 2026 gebruikt u de WOZ-waarde met waardepeildatum 1 januari 2025. Die datum staat los van de box 3-peildatum van 1 januari 2026, waarop wordt gekeken welke bezittingen en schulden u heeft. Een beleggingspand valt onder de categorie overige bezittingen, met een forfaitair rendement van 6,00% in 2026. Over het berekende rendement betaalt u 36% inkomstenbelasting, voor zover uw vermogen uitkomt boven het heffingsvrij vermogen van € 59.357 per persoon (€ 118.714 voor fiscale partners).

Zonder rekening te houden met schulden en het heffingsvrije vermogen komt de bruto forfaitaire belastingdruk daarmee uit op 2,16% van de fiscale waarde. Wat u werkelijk betaalt, hangt af van uw financiering en van de vraag of het heffingsvrije vermogen al door ander vermogen is benut. Die last staat los van de vraag of het pand daadwerkelijk iets oplevert.

Schulden, leegwaarderatio en werkelijk rendement

Twee regelingen verlagen die grondslag. De eerste is de aftrek van schulden, zoals hierboven beschreven. De tweede is de leegwaarderatio: omdat een verhuurde woning minder waard is dan dezelfde woning leeg, telt zij voor een percentage van de WOZ-waarde mee.

Deze tabel geldt voor de belastingjaren 2023 tot en met 2026. De korting is dus maximaal 27% en loopt terug naarmate de huur hoger is ten opzichte van de WOZ-waarde. Bij een marktconforme huur in de vrije sector blijft er in de praktijk weinig of geen korting over.

Aan de toepassing zijn voorwaarden verbonden. De leegwaarderatio geldt alleen voor woningen waarvan de huurder recht heeft op huurbescherming. Voor tijdelijk verhuurde woningen, zoals vakantiewoningen, geldt de ratio niet; daar rekent u met de volle WOZ-waarde. Sinds 1 januari 2026 vervalt de korting bovendien volledig bij een niet-marktconforme huurprijs aan een gelieerde partij, bijvoorbeeld verhuur aan familie tegen een te lage prijs. Daarnaast mag u uitgaan van de waarde in het economisch verkeer als die minimaal 10% lager ligt dan de WOZ-waarde inclusief leegwaarderatio. Die mogelijkheid volgt uit rechtspraak en is per 2026 in de wet vastgelegd. De leegwaarderatio staat op de nominatie om te verdwijnen als onderdeel van de bredere herziening van box 3.

Valt uw werkelijke rendement lager uit dan het forfaitaire, dan kunt u een beroep doen op de tegenbewijsregeling. Daarbij telt niet alleen de huur mee, maar ook de waardeontwikkeling van het pand in dat jaar, ook als u die niet heeft gerealiseerd. U verliest in dat geval het heffingsvrij vermogen over uw hele box 3-vermogen, en alleen rente is aftrekbaar. De systematiek staat uitgewerkt in het artikel over vermogensbelasting in box 3.

Privé of via een BV?

Houdt u het pand in een BV, dan valt het resultaat onder de vennootschapsbelasting: 19% over de winst tot en met € 200.000 en 25,8% daarboven. Keert u die winst later uit, dan volgt box 2, met een tarief van 24,5% tot € 68.843 en 31% daarboven.

Het wezenlijke verschil is dat u in een BV wordt belast over het werkelijke resultaat. Onderhoud, beheer, verzekeringen en rente zijn aftrekbaar, en een verlies op het pand verlaagt de belastbare winst van de BV. Daar staat tegenover dat afschrijving op beleggingsvastgoed is beperkt tot de WOZ-waarde als bodemwaarde, dat de structuur jaarlijks kosten met zich meebrengt en dat het overhevelen van een bestaand pand van privé naar een BV opnieuw overdrachtsbelasting kost.

De afweging hangt af van de omvang van de portefeuille, de mate van financiering, uw overige inkomen en de vraag of u de winst in de vennootschap laat zitten of jaarlijks uitkeert. Laat beide varianten doorrekenen voordat u koopt, want achteraf wisselen is kostbaar.

Wat verandert mogelijk vanaf 2028?

In het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3 krijgt vastgoed een eigen behandeling. Huurinkomsten worden dan jaarlijks belast, met aftrek van bepaalde kosten, terwijl de waardestijging pas wordt belast bij verkoop. Dat wijkt af van de hoofdregel voor beleggingen, waarbij ook ongerealiseerde waardegroei jaarlijks meetelt.

De invoering is onzeker. De Tweede Kamer nam het voorstel op 12 februari 2026 aan. In de Eerste Kamer is tijdens het debat van 30 juni 2026 verzocht de stemming uit te stellen, en op 14 september 2026 heeft het kabinet de Eerste Kamer gevraagd de behandeling voorlopig aan te houden terwijl het verschillende aanpassingen onderzoekt. Het vertrekpunt blijft invoering per 1 januari 2028, maar er liggen meerdere scenario's op tafel, waaronder een volledig vermogenswinststelsel vanaf 2030. Daardoor staat nog niet vast in welke vorm het stelsel wordt ingevoerd. Tot die tijd blijft het huidige forfaitaire stelsel met de tegenbewijsregeling van kracht.

Wat levert een beleggingspand op?

Rekenvoorbeeld: van huur naar netto rendement

Onderstaand voorbeeld gaat uit van een appartement met een koopsom van € 350.000 en een WOZ-waarde van € 340.000, verhuurd in de vrije sector voor € 1.400 kale huur per maand. De financiering bedraagt € 228.000, ofwel 75% van een getaxeerde waarde in verhuurde staat van € 304.000, tegen 5,8% rente.

De huurdekking komt uit op 1,27 keer de rentelast, net genoeg voor de toets van de geldverstrekker. Vervolgens de exploitatie op jaarbasis.

Dat resultaat komt overeen met een direct rendement van 2,4% op de totale investering van € 384.650. Daar gaan nog rente en belasting vanaf.

De jaarhuur bedraagt 4,94% van de WOZ-waarde, waarmee de leegwaarderatio uitkomt op 95%: het pand telt mee voor € 323.000. Na aftrek van de schuld boven de drempel resteert een grondslag van € 98.800. Het forfaitaire rendement bedraagt € 19.380 minus € 6.053, oftewel € 13.327. Daarvan is bijna 40% belast, wat neerkomt op € 1.916 aan box 3-heffing.

Dit voorbeeld gaat uit van een situatie waarin het volledige heffingsvrij vermogen beschikbaar is voor dit pand. Heeft u daarnaast ander vermogen in box 3, dan is dat niet zo en valt de heffing hoger uit: in dit geval € 4.798.

Het pand kost in deze opzet dus jaarlijks geld, nog vóór aflossing. Het rendement moet komen uit waardestijging. Bij circa 1,7% waardestijging wordt het negatieve jaarlijkse resultaat in dit voorbeeld gecompenseerd; de aankoopkosten van € 34.650 zijn daarmee nog niet terugverdiend. Bij 3% per jaar, gelijk aan € 10.500, resteert € 4.634, ofwel circa 3,0% over de eigen inbreng, eveneens vóór aankoop- en verkoopkosten. Blijft de waarde gelijk, dan verliest u 3,7% van uw inleg per jaar. Dat is de kern van financieren met vreemd vermogen: de hefboom vergroot de uitslag in beide richtingen.

Koopt u zonder financiering, dan ziet het beeld er anders uit. De box 3-heffing stijgt dan naar € 5.695, omdat er geen schuld in mindering komt, en er resteert € 3.579 aan direct rendement. Dat is 0,9% over een investering van € 384.650, aangevuld met de waardeontwikkeling.

Beleggingspand of gespreid beleggen?

De vergelijking met beleggen wordt vaak gemaakt op basis van bruto huurrendement. Dat geeft een vertekend beeld. Wat telt, is het rendement na kosten en na belasting, en de vraag welk risico u daarvoor loopt.

Vermogensbeheer.nl berekent elk kwartaal het gemiddelde netto rendement, dus na kosten, van ruim zeventig in Nederland actieve vermogensbeheerders en banken. In 2025 realiseerden neutrale beleggingsportefeuilles gemiddeld +4,3%, defensieve portefeuilles +2,1% en offensieve portefeuilles +5,9%. Per 1 juli 2026 stond het neutrale profiel op +7,0%. De volledige reeks staat bij de rendementen van vermogensbeheerders.

Een zuivere vergelijking vraagt om dezelfde maatstaf. Die percentages zijn totaalrendementen: koersontwikkeling en dividend samen, na kosten en vóór box 3. Het directe rendement van 2,4% uit het rekenvoorbeeld is dat niet, want daar hoort de waardeontwikkeling van het pand nog bij.

Deze percentages gelden voor de ongefinancierde situatie en vóór box 3, net als de rendementen van de VBR-index. Financiering en belasting werken daar vervolgens op door, zoals het rekenvoorbeeld hierboven laat zien. Beide beleggingen vallen bovendien onder dezelfde categorie overige bezittingen en worden fiscaal dus vergelijkbaar behandeld. Het verschil zit in de samenstelling van het rendement: bij een beleggingsportefeuille komt dat uit koersontwikkeling en dividend, bij een beleggingspand voor een groot deel uit waardeontwikkeling die u pas bij verkoop realiseert.

Drie praktische verschillen wegen daarnaast mee. Een portefeuille is dagelijks verhandelbaar en in delen te verkopen; een pand niet. Een portefeuille is gespreid over honderden ondernemingen, terwijl een pand afhankelijk is van één adres, één huurder en één gemeentelijk beleid. En een pand vraagt tijd: onderhoud, huurderselectie, administratie en regelgeving.

Waar let u op bij de aankoop?

Loop de volgende punten na vóórdat u een bod uitbrengt.

Past een beleggingspand bij uw vermogen?

Concentratierisico en liquiditeit

In het rekenvoorbeeld hierboven legt u € 156.650 aan eigen middelen in. Voor iemand met € 250.000 vrij belegbaar vermogen betekent dat een concentratie van ruim 60% in één object, op één locatie, met één huurder, gefinancierd met vreemd vermogen. Een tegenvaller in de vorm van leegstand, een gebrekkige betaler of een noodzakelijke renovatie raakt dan een groot deel van uw vermogen tegelijk.

Daar komt de beperkte verhandelbaarheid bij. Een pand verkoopt u niet in delen en niet op afroep. Verkoop in verhuurde staat levert minder op dan verkoop leeg, en wanneer u leeg wilt verkopen bent u afhankelijk van het vertrek van uw huurder. Houd er daarnaast rekening mee dat u de bijkomende kosten van 9 tot 11% pas terugverdient na enkele jaren waardestijging: een beleggingspand vraagt doorgaans om een lange beleggingshorizon.

Wie vastgoed toevoegt aan een breder vermogen, doet er goed aan vooraf vast te leggen welk deel van het totaal hierin mag zitten, en of de rest van de portefeuille voldoende liquide blijft om onvoorziene uitgaven aan het pand op te vangen.

Indirect vastgoed als alternatief

Wie spreiding naar vastgoed zoekt zonder zelf te verhuren, kan dat ook indirect doen, via beursgenoteerd vastgoed of via niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen. U belegt dan in een portefeuille van objecten, vaak over meerdere segmenten en landen, zonder beheer en met een lagere instap.

Beursgenoteerd vastgoed is dagelijks verhandelbaar, maar beweegt mee met de aandelenmarkt en is op korte termijn beweeglijker dan de onderliggende stenen. Niet-beursgenoteerde fondsen laten minder koersbeweging zien, maar dat komt vooral doordat hun waardering minder vaak wordt vastgesteld; daarnaast zijn ze vaak beperkt verhandelbaar. Ga bij zo'n fonds altijd na of de aanbieder onder toezicht van de AFM staat en welke kosten in rekening worden gebracht.

Speelt overdracht aan de volgende generatie een rol, dan is de fiscale behandeling van verhuurd vastgoed een apart aandachtspunt: de leegwaarderatio werkt ook door in de schenk- en erfbelasting. Dat vraagt om afstemming met de rest van uw planning, beschreven in het artikel over estate planning.

door Frits van Manen

Frits is partner bij Vermogensbeheer.nl en heeft ervaring als beleggings- en vermogensadviseur bij een grote Nederlandse bank en fondshuis. Frits begeleidt vermogende particulieren, ondernemers, stichtingen en instellingen die op zoek zijn naar een goede en passende vermogensbeheerder.

Op zoek naar de beste vermogensbeheerder?

Bent u op zoek naar de voor u beste vermogensbeheerder?

Vraag dan gratis en geheel vrijblijvend een SelectieRapport aan. Per e-mail ontvangt u een selectie van goede vermogensbeheerders die het beste passen bij uw persoonlijke situatie, wensen en voorkeuren.

Gratis Selectierapport