Investeren in vastgoed: mogelijkheden, rendement, risico
Naast obligaties en aandelen is vastgoed vaak een onderdeel van een gespreide beleggingsportefeuille. Steeds meer particulieren investeren in vastgoed. Het beleggen in vastgoed kan lucratief zijn, maar dan moet je wel over de juiste kennis en kunde beschikken. Voor sommige particuliere beleggers loopt het avontuur uit op een teleurstelling. In dit artikel geeft vermogensbegeleider Jos Leeser van Vermogensbeheer .nl een nuchtere analyse.
Waarom is investeren in vastgoed zo populair?
De populariteit van investeren in vastgoed heeft meerdere redenen. De belangrijkste reden is gelegen in het beeld dat mensen hebben van de vastgoedmarkt. Particulieren - die vaak niet professioneel in vastgoed beleggen - baseren dit beeld vaak op hun persoonlijke ervaring. Zo trekken zij op basis van de gestegen waarde van hun eigen woning de conclusie dat al het vastgoed zal renderen. Dit beeld wordt bevestigd door wat zij lezen in de media over de woningschaarste en de hiermee samenhangende stijging van de huren. Wat ook meespeelt is de nog steeds lage spaarrente, waardoor mensen op zoek gaan naar andere manieren om rendement te behalen op hun vermogen. Een deel van de particuliere vastgoedbeleggers financiert het vastgoed overigens niet geheel zelf maar sluit ook een hypotheek af. Hierover later meer.
Er spelen uiteraard ook psychologische factoren mee. Een beleggingspand is tastbaar en minder abstract dan een aandelenportefeuille. Rond stenen hangt altijd al een sfeer van opportunisme. We bekijken vastgoed door een roze bril en zijn ons niet altijd voldoende bewust van de risico’s.
Welke mogelijkheden om in vastgoed te beleggen zijn er?
Kortgezegd zijn er twee smaken: direct beleggen of indirect beleggen. Bij direct beleggen in vastgoed worden een of meer panden gekocht ‘voor eigen beheer’. Het object kan een woonhuis of appartement zijn, maar ook een kantoorpand, winkelpand of vakantiehuis, zowel in Nederland als over de grens.
Direct investeren in vastgoed is de afgelopen jaren heel populair bij particulieren. De prijzen gingen alleen maar omhoog. In tegenstelling tot aandelen is het een fysieke belegging: het is een tastbare investering. U ontvangt maandelijkse huurinkomsten. En u profiteert op termijn van een mogelijke waardestijging van uw pand. De huurinkomsten kunnen belastingvrij zijn, afhankelijk van hoe u het heeft geregeld.
Welke directe vastgoedbelegging wordt vaak gekozen?
Veel particulieren die investeren in vastgoed kiezen ervoor een appartement te kopen en dit te verhuren. Zij beleggen dus direct in vastgoed en besteden de verhuur soms uit aan een tussenpersoon (vaak een makelaar). Het verhuren blijkt vaak minder lucratief dan gedacht. Bij uitbesteding aan een verhuurprofessional zullen de beheerkosten het (aanvangs)rendement negatief beïnvloeden. Alleen als u het verhuren volledig zelf verzorgt, is een bruto aanvangsrendement van 5% of hoger haalbaar.
Verhuurhypotheek
Mocht u te weinig kapitaal hebben om een pand zelf te financieren, dan kunt u een vastgoedhypotheek afsluiten. Dit wordt ook wel een verhuurhypotheek genoemd. Deze hypotheek kan verstrekt worden door een bank. De bank gaat niet zomaar akkoord met het verstrekken hiervan. U moet goed beslagen ten ijs komen en duidelijk aantonen dat u kredietwaardig bent. Denk ook goed na over waarin u wilt beleggen. Een studentenhuis of een woning voor een starter of jong gezin?
Het grootste verschil met een reguliere hypotheek is dat u bij een verhuurhypotheek altijd eigen geld inlegt. Zo’n 30 procent van de waarde van het pand in verhuurde staat moet u zelf minimaal meebrengen. De hoogte van die eigen inleg hangt soms ook af van de complexiteit en de grootte van het pand. Geldverstrekkers rekenen verder een opslag boven op de geldende hypotheekrente. Weest u zich ook bewust van aanvullende kosten. Zoals voor de taxatie van het gebouw, de notaris en de overdrachtsbelasting. Na aankoop heeft u ook doorlopende kosten zoals onroerendgoedbelasting (OZB) en onderhoud. En bij verkoop heeft u ook weer kosten voor bijvoorbeeld een makelaar. De verkoop kan ook lang duren, afhankelijk van de markt en de locatie.
De overdrachtsbelasting op woningen is voor beleggers in 2021 van 2% naar 8% verhoogd en is per 1 januari 2023 verder gestegen naar 10,4%. Het geld dat deze verhoging de staat oplevert, is bedoeld als steuntje in de rug voor starters op de woningmarkt. De groep in de leeftijd tussen 18 en 35 jaar. Zij betalen geen overdrachtsbelasting meer. De overdrachtsbelasting moet betaald worden als u zelf niet in de woning gaat wonen, maar als u die bijvoorbeeld gaat verhuren.
Op zoek naar de beste vermogensbeheerder?
Bent u op zoek naar de voor u beste vermogensbeheerder?
Vraag dan gratis en geheel vrijblijvend een SelectieRapport aan. Per e-mail ontvangt u een selectie van goede vermogensbeheerders die het beste passen bij uw persoonlijke situatie, wensen en voorkeuren.
Indirect beleggen in vastgoed
Een tweede manier om in vastgoed te beleggen is indirect. U koopt dan dus niet zelf een pand. U koopt aandelen in een vastgoedfonds dat genoteerd is op een beurs. Dat kan de AEX zijn in Amsterdam maar u kunt ook op andere beurzen terecht. Het vastgoedfonds beheert zelf een grote groep panden die het verhuurt. Het fonds kan ook zelf initiatief nemen om panden te laten bouwen en te verhuren. Er zijn vele vastgoedfondsen met elk hun eigen strategie. Bijvoorbeeld alleen woonhuizen of alleen kantoor- en winkelpanden, of juist een mix. Ook heeft u keus uit geografische spreiding; alleen in Nederland of ook internationaal.
Het grote voordeel van deze methode is dat u uw aandelen makkelijk en snel kunt verkopen op de beurs. Uw belegging is zoals dat heet liquide (vloeibaar). Verder betaalt het fonds dividend uit over de behaalde winst en kan de koers van het aandeel stijgen. Maar ook dalen natuurlijk. Vastgoedfondsen hebben verder vaak hoge schulden door de hypotheken die zij afsluiten voor aankoop van panden. Dit maakt ze ook sterk afhankelijk van de rentestand.
Een andere vorm van indirect beleggen in vastgoed is via niet beursgenoteerde fondsen zoals via een commanditaire vennootschap (C.V.), maatschap of andere juridische vorm. U koopt dan een participatie in een of meerdere vastgoedprojecten. Ook hier heeft u geen administratieve rompslomp. U hoeft geen huren te innen en niet 24/7 klaar te staan voor de huurders
Indirect beleggen in vastgoed via een REIT
Een speciale vorm van indirect beleggen in vastgoed de REIT. Dit is een Amerikaans type beursgenoteerd vastgoedfonds met speciale voordelen. REIT is de afkorting van Real Estate Investment Trust. Een REIT kent een fiscaal voordeel: als het 90% of meer van de winst als dividend uitkeert aan de aandeelhouders, is de vennootschapsbelasting nul. Vaak krijgt u het dividend maandelijks of per kwartaal uitbetaald. Dit kan een welkome aanvulling zijn op uw inkomen. Nog een voordeel: u betaalt maar 15% dividendbelasting dankzij afspraken tussen de VS en Nederland. REIT’s kunnen een heel breed vastgoedpakket hebben maar ook gespecialiseerd zijn in bijvoorbeeld ziekenhuizen, hotels of datacenters. Hiermee kunt u uw risico’s dus ook weer spreiden. Tot slot, er zijn ook ETF’s (beursgenoteerde beleggingsfondsen) die zelf weer beleggen in meerdere REIT’s.
Wat vergeten mensen bij het investeren in vastgoed nog wel eens?
Dat het beleggen in vastgoed niet anders is dan het beleggen in aandelen: hoe hoger het verwachte of voorgespiegelde rendement, hoe hoger het risico. Uw investering in een beleggingspand levert mogelijk fors meer rendement op dan uw spaarrekening, maar het risico op tegenvallers is ook aanzienlijk hoger. De vastgoedwereld lokt particulieren met hoge rendementen (‘laat uw spaargeld weer renderen!’) maar in werkelijkheid valt het netto rendement vaak lager uit.
Het kopen van vastgoed voor de verhuur brengt verschillende risico’s met zich mee. Denk hierbij aan derving van inkomsten door tijdelijke leegstand of hoge kosten voor onderhoud. Bij gebrek aan spreiding (lees: één object) heeft dat risico ook een grote impact op het rendement. En dan is er uiteraard ook nog de huurder. Niet elke huurder heeft een betalingsachterstand, veroorzaakt overlast of begint een wietplantage in uw woning. Maar het zal u maar gebeuren. En op het moment dat u afscheid wilt nemen, kan de huurder mogelijk ook nog eens terugvallen op huurbescherming.
Het investeren in vastgoed kan opeens ook te maken krijgen met nieuwe wetten en regelgeving zoals de minder gunstige fiscale plannen die vanaf 2022 in Box 3 gaan gelden. Of gemeentes die komen met een verordening, zoals Amsterdam, om short stay verhuur via Airbnb aan banden te leggen. Deze aanpassingen van de spelregels zullen hun effect sorteren op de verhouding tussen vraag en aanbod, iets dat de waarde van uw vastgoed negatief kan beïnvloeden.
Waarom is spreiding bij beleggen in vastgoed zo belangrijk?
Als er één gouden tip is voor elke vorm van beleggen dan is het wel: spreidt uw risico. Het devies om niet op één paard te wedden gaat ook op voor het beleggen in vastgoed. Wie volledig is gegaan voor winkelpanden heeft behoorlijke klappen gekregen door de leegstand door de opkomst van internetwinkels en – meer recent – het grote aantal faillissementen, of gesloten vakantieparken als gevolg van de coronacrisis. Die crisis heeft ook gezorgd voor een afname van het aantal expats en hiermee een daling van de vraag op de verhuurmarkt.
Het spreiden is niet voor elke particuliere vastgoedinvesteerder weggelegd, maar als u de mogelijkheid heeft, zorg dan voor een evenwichtige portefeuille en investeer in verschillende soorten vastgoed en in verschillende segmenten. Als u belegt via een goede vermogensbeheerder is deze spreiding zorgvuldig afgedekt.
Is investeren in een vakantiehuisje een goed idee?
Het kopen van een vakantiewoning is een relatief veilige manier van beleggen in vastgoed. Zeker als u de woning uitsluitend benut voor eigen gebruik en als u het bij één woning houdt (omdat u anders te maken krijgt met het genoemde spreidingsprobleem). Maar ook de investering in een vakantiewoning kan uitlopen op een deceptie. Juist omdat vakantiehuisjes zo’n gewild object zijn, is er de laatste jaren veel bijgebouwd met een soms discutabele kwaliteit en locatie. Veel vakantieparken houden daarbij een eigen ‘voorraad’ aan voor de verhuur. Dan kunt u uw huisje wel zelf bewonen, de parkeigenaar en uw buren doen dit lang niet altijd. Er zijn genoeg voorbeelden hoe de wildgroei aan parken en vakantiewoningen heeft geleid tot een dalende bezettingsgraad met verhuur aan arbeidsmigranten tot gevolg. Dat laatste heeft zeker een negatief effect op de waarde van uw vakantiewoning en op de duur van de verkoop. Lees meer over verhuur en belasting >
Wat is de rol van liquiditeit binnen vastgoed beleggen?
Mensen die beleggen in vastgoed zijn zich vaak te weinig bewust van de liquiditeit van hun belegging – of beter gezegd: het ontbreken ervan. Iemand die de beurs omlaag ziet storten, kan dezelfde dag nog uitstappen maar bij vastgoed ontbreekt die mogelijkheid. Dit geldt ook voor het beleggen in een vastgoedfonds. De mogelijkheid tot uitstappen bestaat maar kent vaak stringente voorwaarden. De afgelopen jaren hebben we meerdere keren gezien dat een vastgoedfonds minder liquide bleek dan vooraf gedacht. Er zijn zelf vastgoedfondsen ‘op slot’ gegaan, waardoor de beleggers geen kant meer op konden.
Hoe komt het dat het nogal eens mis gaat bij vastgoedfondsen?
Vastgoedfondsen hebben een sterk commerciële drive en kenmerken zich door een gebrek aan transparantie. Om AFM toezicht te omzeilen, hanteren zij vaak een ondergrens van honderdduizend euro. De kostenstructuur is niet zelden onduidelijk en de kosten zijn onevenredig hoog. Ook kennen veel vastgoedfondsen een te hoge leverage: hun schulden zijn hoog en de afhankelijkheid van banken groot. Wat we ook regelmatig zien zijn vormen van belangenverstrengeling, terwijl het fonds uitsluitend uw belang zou moeten dienen. Een ander belangrijk risico is het gebrek aan spreiding. De portefeuille is te eenzijdig en als het dan mis gaat, gaat het goed mis.
Kan ik ook via een vermogensbeheerder beleggen in vastgoed?
Ja, dit kan bij een deel van de vermogensbeheerders in Nederland. Er zijn vermogensbeheerders die (voor u) beleggen in vastgoed, maar meestal als onderdeel van een bredere beleggingsportefeuille. Vermogensbeheerders zijn zich zeer bewust van de noodzaak van spreiding en de vastgoedbeleggingen vormen zelden meer dan tien procent van de totale beleggingsportefeuille.
Tip: Investeer alleen in vastgoed als je het spel snapt. Baseer je op de feiten en niet op het opportunisme van vrienden. En zorg vooral voor spreiding over meerdere asset classes, waaronder vastgoed.
door Jos Leeser
Als voormalig bankier, vermogensbeheerder, consultant en klachtenbehandelaar kent Jos Leeser de ins en outs van beleggen en vermogensbeheer. Jos is partner bij Vermogensbeheer.nl en begeleidt vermogende particulieren, ondernemers, stichtingen en instellingen die op zoek zijn naar de juiste vermogensbeheerder.
Gerelateerd:
Op zoek naar de beste vermogensbeheerder?
Bent u op zoek naar de voor u beste vermogensbeheerder?
Vraag dan gratis en geheel vrijblijvend een SelectieRapport aan. Per e-mail ontvangt u een selectie van goede vermogensbeheerders die het beste passen bij uw persoonlijke situatie, wensen en voorkeuren.