Beleggen in (landbouw)grond: goed idee?

Wie op zoek is naar alternatieve beleggingen kan ook overwegen om in grond te beleggen. Dat kan in de hele wereld zijn maar voor de meesten zal dichter bij huis prettiger voelen. Zeker nu in Nederland enorm veel huizen gebouwd moeten worden, lijkt het aantrekkelijk om een ‘grondpositie’ in te nemen. Maar is het wel zo lucratief? In dit artikel leest u er meer over.

Van landbouwgrond naar bouwgrond

In Nederland is nu een enorme behoefte aan bouwgrond, met name voor huizen. Dan zal de prijs voor bouwgrond waarschijnlijk wel snel stijgen, toch? Landbouwgrond is (veel) minder waard dan bouwgrond voor huizen, kantoren etc. Landbouwgrond is meestal in handen van de boeren die het bewerken. Zij kunnen overwegen een deel van hun grond te verkopen, bijvoorbeeld aan de gemeente die er dan huizen kan laten bouwen. Dit moet dan wel passen in het bestemmingsplan van die gemeente. Ook kunnen rijk en provincie wat te zeggen hebben en zelf grondplannen ontwikkelen. Het is dus van groot belang de besluitvorming hierover zo snel mogelijk te weten te komen.

Dit maakt beleggen in grond een lucratief spel. Projectontwikkelaars nemen vaak grondposities in – ze kopen flinke lappen grond van o.a. boeren – om daar soms pas decennia later van te kunnen profiteren als de bestemming gewijzigd wordt. Maar dan kan de winst aanzienlijk zijn. Zij lobbyen bij gemeente en provincie en proberen een informatievoorsprong (voorkennis) op te bouwen. Simpel gezegd: vriendjes worden met wethouders, ambtenaren, gedeputeerden en statenleden. Voor particulieren is dit vrijwel onmogelijk of heel moeilijk.

Dubieuze grondhandel

Dubieuze grondhandel in Nederland is een probleem dat de afgelopen jaren steeds vaker aan het licht is gekomen. Het gaat hierbij om handelaren die op slinkse wijze proberen te profiteren van de complexe regels die gelden rondom grondverkoop. Particuliere beleggers maar ook overheden zijn hiervan de dupe.

In de basis werkt dit bijvoorbeeld zo: een boer verkoopt enkele hectare landbouwgrond aan een grondhandelaar. Die verdeelt het stuk in vele kleine percelen die hij te koop aanbiedt aan particuliere beleggers met het verhaal dat de grond veel meer waard gaat worden als bouwgrond. Maar in de praktijk gebeurt dat helemaal niet. De gemeente heeft er geen plannen voor of een heel andere bestemming zoals recreatie. Ook een projectontwikkelaar heeft geen zin om grond te kopen van tientallen kleine grondeigenaren, die wil een grote lap grond ineens kunnen verwerven.

Gemeenten ook de dupe

Een van de meest recente nieuwsberichten over dubieuze grondhandel betreft een zaak in de gemeente Zutphen. Hier zijn enkele agrarische gronden verkocht aan een projectontwikkelaar, die vervolgens een veel hogere prijs wist te bedingen bij de gemeente. Het verschil tussen de verkoopprijs aan de projectontwikkelaar en de doorverkoopprijs aan de gemeente bedroeg maar liefst 2,6 miljoen euro. De gemeente Zutphen heeft inmiddels aangegeven een onderzoek te starten naar deze zaak.

Een andere zaak die onlangs aan het licht kwam, speelde zich af in de gemeente Stichtse Vecht. Hier wist een handelaar met behulp van complexe constructies en ondoorzichtige afspraken een groot aantal agrarische gronden op te kopen, om deze vervolgens tegen veel hogere prijzen door te verkopen aan ontwikkelaars. De handelaar in kwestie zou hierbij gebruik hebben gemaakt van leningen van particulieren, die in ruil daarvoor een hoog rendement werd beloofd. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) heeft inmiddels aangekondigd een onderzoek in te stellen naar deze zaak.

Deze voorbeelden laten zien dat dubieuze grondhandel een serieus probleem is in Nederland. Het gaat hierbij niet alleen om oneerlijke praktijken van individuele handelaren, maar ook om de complexe regelgeving rondom grondverkoop. Zo zijn er vaak veel verschillende partijen betrokken bij de verkoop van gronden, zoals gemeenten, projectontwikkelaars, notarissen, Kadaster en boeren. Hierdoor ontstaat er vaak een grijs gebied waarin handelaren kunnen opereren. Op RTL.nl vindt u een aantal artikelen die hier dieper op ingaan.

Betere regelgeving

Om deze problemen aan te pakken, zijn er verschillende maatregelen mogelijk. Een oplossing is het verbeteren van de transparantie rondom grondverkoop. Zo zou je alle betrokken partijen kunnen verplichten om alle afspraken en contracten openbaar te maken, zodat deze controleerbaar zijn. Ook zou er meer toezicht kunnen zijn op grondhandelaren.

Daarnaast kunnen gemeenten en andere overheidsinstanties, waaronder het Kadaster, meer doen om zich te beschermen tegen oneerlijke praktijken van handelaren. Zo kunnen bijvoorbeeld een onafhankelijke commissie instellen die alle grondtransacties controleert en goedkeurt. Ook kunnen zij meer informatie verstrekken aan boeren en andere eigenaren van agrarische gronden, zodat deze beter op de hoogte zijn van hun rechten en plichten.

Op zoek naar de beste vermogensbeheerder?

Bent u op zoek naar de voor u beste vermogensbeheerder?

Vraag dan gratis en geheel vrijblijvend een SelectieRapport aan. Per e-mail ontvangt u een selectie van goede vermogensbeheerders die het beste passen bij uw persoonlijke situatie, wensen en voorkeuren.

SelectieRapport aanvragen

Ook notarissen in de fout

Er zijn gevallen bekend van dubieuze grondtransacties waarbij notarissen betrokken zijn. Notarissen hebben een belangrijke rol in het controleren en vastleggen van juridische documenten, waaronder eigendomsaktes van grond. Maar wat gebeurt er als notarissen betrokken zijn bij dubieuze grondhandel? Ook hierover heeft RTL informatie gepubliceerd.

In principe is het kopen en verkopen van grond een vrij eenvoudig proces. Een koper en een verkoper sluiten een overeenkomst waarin de prijs en de voorwaarden van de verkoop zijn vastgelegd. Vervolgens wordt de akte van levering opgesteld door een notaris. Deze akte bevestigt de overdracht van eigendom van de grond van de verkoper naar de koper. Het is de taak van de notaris om ervoor te zorgen dat de akte correct is en dat beide partijen volledig op de hoogte zijn van de inhoud.

Helaas zijn er gevallen bekend waarin notarissen betrokken zijn bij dubieuze grondhandel. Dit kan op verschillende manieren. Zo kan een notaris samenwerken met een oplichter om valse documenten te creëren. Deze documenten kunnen vervalste eigendomscertificaten zijn, waardoor de koper denkt dat hij rechtmatig eigenaar wordt van de grond. De notaris kan ook bewust de andere kant op kijken en het onjuiste papierwerk accepteren zonder een grondig onderzoek uit te voeren.

Een ander scenario waarin notarissen betrokken zijn bij dubieuze grondhandel is wanneer zij zich laten omkopen. Bijvoorbeeld, een notaris kan betrokken zijn bij een grondtransactie waarbij de verkoper helemaal geen rechtmatige eigenaar van de grond is. De notaris weet dit, maar keurt de transactie toch goed in ruil voor een aanzienlijke som geld van de verkoper.

Amsterdam verliest grond

Een recent voorbeeld van dubieuze grondhandel waarbij notarissen zijn betrokken, is de zaak rondom Project IJzergieterij in Amsterdam. In deze zaak zijn verschillende notarissen betrokken die hebben meegewerkt aan de verkoop van grond aan investeerders zonder dat er daadwerkelijk sprake was van enige ontwikkeling. Dit heeft geleid tot grote winsten voor de investeerders, terwijl de gemeente Amsterdam met een tekort aan beschikbare grond zit.

Deze zaak heeft geleid tot veel ophef en heeft ook de aandacht van de politiek getrokken. Er zijn inmiddels vragen gesteld aan de minister van Justitie en Veiligheid over de rol van notarissen in dit soort transacties. Daarnaast hebben verschillende notarissen en vastgoedpartijen aangekondigd maatregelen te nemen om dit soort praktijken in de toekomst te voorkomen. Ook in 2021 waren er al Kamervragen aan de minister van Financiën. Als notarissen betrokken zijn bij frauduleuze grondtransacties, riskeren zij hun beroepslicentie te verliezen en kunnen zij worden vervolgd voor strafbare feiten. Notarissen dienen zich te houden aan de wet- en regelgeving, waarbij zij de belangen van alle betrokken partijen in acht nemen.

Conclusie: pas heel goed op met beleggen in grond

Dit soort kwalijke praktijken zijn uiteraard illegaal en hebben ernstige gevolgen. Voor de koper kan het betekenen dat hij de grond niet rechtmatig bezit en kan hij juridische problemen ondervinden als gevolg van de transactie. Voor de verkoper betekent het dat hij zijn eigendom kwijt raakt en mogelijk wordt vervolgd voor oplichting. Vaak gaat het hierbij om grond in gebieden waar er veel vraag naar is, zoals nabij steden of in de buurt van grote infrastructuurprojecten.

Deze praktijken hebben ook negatieve gevolgen voor de hele samenleving. Het kan leiden tot ongelijke verdeling van grond, speculatie en prijsopdrijving. Daarnaast kan het leiden tot een tekort aan beschikbare grond voor daadwerkelijke ontwikkeling en productiviteit.

Wie toch overweegt om een kavel te kopen, doet er goed aan zich uitvoerig te informeren. In ieder geval bij gemeente en/of provincie; zijn er plannen voor jouw stukje grond en zo ja, welke? Klopt de informatie van de verkopende partij wel? Is de grond wel van de verkoper? Wat staat er in het Kadaster? Wordt de grond niet dubbel verkocht? Is de notaris te goeder trouw?

Werk bij voorkeur niet met een volmacht maar wees er zelf bij, zodat de notaris je antwoorden kan geven en voorlichten. Leg alle correspondentie schriftelijk vast en neem mondelinge gesprekken op. Denk je dat je opgelicht bent? Dan kun je een zaak aanspannen bij de AFM, de Autoriteit Financiële Markten. Neem wel een gespecialiseerde advocaat in de armen.

door Hubert Jan Lambooy

Als jurist heeft Hubert Jan veel ervaring in de financiële sector. Zo heeft hij bij diverse levensverzekeraars samengewerkt met vermogensbeheerders en beleggingsfondsen. Hierdoor heeft hij een goed beeld gekregen van de juiste criteria, waarop deze beleggingsinstellingen het best beoordeeld kunnen worden. Bij Vermogensbeheer.nl begeleidt hij vermogende particulieren, ondernemers, stichtingen en instellingen die op zoek zijn naar een goede en passende vermogensbeheerder.

Op zoek naar de beste vermogensbeheerder?

Bent u op zoek naar de voor u beste vermogensbeheerder?

Vraag dan gratis en geheel vrijblijvend een SelectieRapport aan. Per e-mail ontvangt u een selectie van goede vermogensbeheerders die het beste passen bij uw persoonlijke situatie, wensen en voorkeuren.

SelectieRapport aanvragen